Diferența dintre suprafața unui teren din acte și cea rezultată dintr-o măsurătoare actuală nu este o situație rară. Poate apărea la terenuri cadastrate cu mulți ani în urmă, la proprietăți ale căror limite fizice s-au modificat în timp sau atunci când documentele vechi au fost întocmite pe baza unor metode de măsurare mai puțin precise.
Important este că o valoare mai mare sau mai mică obținută în teren nu schimbă automat întinderea dreptului de proprietate. Suprafața, amplasamentul și limitele trebuie analizate împreună cu actul de proprietate, documentația cadastrală și situația înscrisă în cartea funciară.
Dacă pregătești o vânzare, o cumpărare, o construcție ori împrejmuirea terenului, diferențele trebuie lămurite înainte de a continua. Un gard existent poate fi amplasat greșit, iar o măsurătoare nouă poate evidenția o neconcordanță care nu era vizibilă în documentele vechi.
Primul pas este să verifici informațiile oficiale despre imobil și apoi, dacă există dubii, să apelezi la o persoană autorizată pentru măsurători cadastrale. Astfel poți afla dacă discutăm despre o simplă actualizare tehnică, despre o suprafață care trebuie diminuată sau majorată în evidențe ori despre o problemă de hotar care necesită documente suplimentare sau clarificare juridică înainte de orice tranzacție și asumarea unor obligații financiare importante.
De ce poate apărea o diferență între acte și măsurătoarea actuală
Actele mai vechi pot conține suprafețe stabilite prin metode diferite de cele folosite în prezent. În special în cazul terenurilor care au trecut prin succesiuni, reconstituiri ale dreptului de proprietate, dezmembrări sau alte operațiuni, documentele adunate în timp pot reflecta etape diferite ale proprietății.
O altă cauză poate fi poziția limitelor fizice. Un gard construit cu zeci de ani în urmă poate să nu coincidă perfect cu limita cadastrală, iar folosirea unei anumite porțiuni de teren nu dovedește singură că acea suprafață face parte din dreptul înscris.
Mai pot exista diferențe generate de documentații cadastrale vechi, de erori materiale sau de actualizarea geometriei imobilului în sistemul cadastral. Tocmai de aceea, simpla măsurare cu ruleta sau cu o aplicație de telefon nu poate lămuri situația juridică a proprietății.
Un extras de carte funciară online reprezintă un bun punct de plecare, deoarece permite verificarea suprafeței și descrierii imobilului, a proprietarului și a eventualelor sarcini înscrise. Extrasul pentru informare reflectă situația cadastral-juridică existentă la momentul întocmirii lui.
Pentru poziția și forma parcelei trebuie analizată și documentația cadastrală. Dacă există suspiciuni privind limitele sau suprafața, măsurătorile trebuie realizate de o persoană autorizată în domeniul cadastrului.
Ce se întâmplă dacă suprafața măsurată este mai mică
Să presupunem că actele și cartea funciară indică 1.000 mp, iar o măsurătoare cadastrală actuală identifică în teren 960 mp. Diferența nu trebuie ignorată, mai ales dacă terenul urmează să fie vândut.
Regulamentul ANCPI actual prevede că, atunci când suprafața rezultată din măsurători este mai mică decât cea înscrisă în cartea funciară, modificarea se poate realiza în baza documentației cadastrale și a declarației autentice a proprietarului privind acordul pentru diminuarea suprafeței.
Înainte de diminuare trebuie însă înțeles motivul diferenței. Poate exista un gard amplasat greșit, o suprapunere, o neconcordanță între documentații sau o problemă privind unul dintre hotare.
Pentru un cumpărător, situația trebuie lămurită înainte de stabilirea prețului final. Dacă prețul este calculat pe metru pătrat, o diferență de suprafață poate avea și un impact financiar direct.
Ce se întâmplă dacă terenul măsurat este mai mare decât în acte
Situația inversă necesită la fel de multă atenție. Faptul că măsurătoarea identifică mai mult teren decât apare în cartea funciară nu înseamnă automat că proprietarul dobândește diferența prin simpla măsurare.
Regulile actuale permit, în anumite condiții, modificarea în plus a suprafeței unui teren intravilan cu până la 15% inclusiv față de suprafața înscrisă în cartea funciară. Pentru terenurile extravilane, pragul prevăzut este de până la 5% inclusiv, în condițiile stabilite de reglementările cadastrale.
Procedura presupune documentație cadastrală și actele cerute de lege. Majorarea suprafeței nu se face doar prin declararea unei cifre noi.
Pentru diferențe care depășesc limitele prevăzute de lege, situația devine mai complexă. Regulamentul ANCPI prevede pentru modificarea în plus peste procentele legale existența unei hotărâri judecătorești definitive, iar Legea cadastrului reglementează separat și posibilitatea notării posesiei asupra diferenței în anumite condiții.
De aceea, o suprafață mai mare găsită la măsurătoare trebuie analizată juridic și cadastral înainte să fie prezentată unui cumpărător drept suprafață certă a proprietății.
Suprafața nu trebuie verificată separat de limite și amplasament
Două parcele pot avea aceeași suprafață și totuși să ocupe poziții diferite. Din acest motiv, numărul de metri pătrați reprezintă doar una dintre informațiile importante.
Trebuie verificată geometria imobilului, poziția punctelor de contur și raportarea lor la vecinătăți. Dacă un gard este deplasat cu un metru pe o latură lungă, diferența totală poate deveni semnificativă.
Înaintea unei tranzacții este util să compari cel puțin:
-
suprafața din actul de proprietate
-
suprafața înscrisă în cartea funciară
-
numărul cadastral
-
planul cadastral
-
limitele observate în teren
-
gardurile și celelalte repere existente
-
suprafața rezultată dintr-o măsurătoare actuală, dacă există
Dacă aceste informații nu se potrivesc, explicația trebuie găsită înainte de plata avansului.
Ce faci dacă descoperi o diferență
Primul pas este să nu presupui nici că actele sunt greșite, nici că măsurătoarea îți conferă automat drepturi asupra întregii suprafețe identificate. Situația trebuie analizată de o persoană autorizată, pornind de la actele de proprietate și datele cadastrale existente.
În funcție de rezultat, poate fi necesară o documentație cadastrală pentru modificarea suprafeței, corectarea unor informații tehnice, clarificarea limitelor sau, în cazurile mai complicate, rezolvarea unei probleme juridice.
Pentru cumpărător, regula practică este simplă. Nu plăti pentru o suprafață prezentată doar verbal și nu considera gardul existent drept dovadă suficientă asupra limitelor.
O diferență între suprafața din acte și cea măsurată nu înseamnă automat că terenul are o problemă imposibil de rezolvat. Înseamnă însă că trebuie stabilite cauza și procedura corectă înainte de vânzare, construire sau împrejmuire.
Când actul de proprietate, cartea funciară, documentația cadastrală și situația din teren spun aceeași poveste, proprietarul și cumpărătorul pot lua o decizie mult mai bine fundamentată.
